O que são Fundos Imobiliários(FII)?

Você já ouviu falar ou sabe o que são Fundos Imobiliários? Imagine comprar apenas um pedaço de uma casa ou outro ativo ligado ao mercado imobiliário. Parece estanho, mas investir em imóveis é algo que pode ser feito, geralmente, de três formas: comprando um imóvel para revender depois da valorização, colocando o seu imóvel para alugar ou com aplicações em fundos imobiliários. E é desta opção que vamos falar aqui.

Entre as três listadas acima, investir em fundos imobiliários é a opção mais fácil, já que o investimento que você fará para comprar um imóvel é bem alto e você precisa pensar nele em longo prazo pois o mercado imobiliário pode demorar um bom tempo para valorizar o seu imóvel, por exemplo. Mas o que é exatamente um fundo imobiliário e como ele funciona na prática? É isso que vamos tentar explicar e se você ficar com alguma dúvida, deixe um comentário e vamos tentar esclarecer para você.

O que são Fundos Imobiliários?

Os Fundos Imobiliários, ou comumente conhecidos como FIIs, funcionam de forma similar a outros fundos de investimento: eles juntam pessoas interessadas em colocar dinheiro num determinado ativo ou fundo e os gestores responsáveis por controlar e gerenciar onde o dinheiro será usado cuidam desses valores, tentando garantir que todos que colocaram seu dinheiro ali saíam ganhando mais do que o que investiram.

Estes fundos são, em geral, uma “aplicação financeira coletiva”, oque significa que diversas pessoas podem investir em um mesmo local. Todos o dinheiro aplicado neste fundo é administrado por uma gestora. Esse dinheiro é investido em outros produtos financeiros, que variam conforme o tipo do fundo e sua proposta, para gerar mais lucro para todos os participantes do fundo. Quando um investidor aplica em um fundo, ele permite que ao gestor reinvestir esse dinheiro e os lucros e rentabilidade conseguida com isso é repartido entre todas as pessoas que também aplicaram algum valor no fundo.

No caso de um FII os ativos que fazem parte das transações são empreendimentos imobiliários (casas, prédios, apartamentos ou outros imóveis) ou são aplicações financeiras ligadas a esse mercado. As duas principais categorias de Fundos de Investimento Imobiliários são os “Fundos de Tijolo” ou os “Fundos de Papel”.

Tipos de fundos imobiliários

Como falamos acima, os dois tipos de Fundos Imobiliários principais são:

• Fundos de Tijolo;
• Fundos de Papel;

Mas, além destes, também existem os FoFs (fundos de fundos) e os Fundos Hibridos, que também podem ser considerados Fundos Imobiliários. Vamos falar um pouco sobre cada um deles.

Fundos de Tijolo: Estes são aqueles em que os participantes investem em ativos imobiliários físicos que já estão finalizados ou que ainda estão sendo construídos. Prédios comerciais, shoppings centers e hospitais são alguns dos imóveis que são considerados ativos e aqueles que colocam dinheiro nesses fundos de investimento, estão investindo na construção ou aquisição desses empreendimentos.

Fundos de Papel: Quem investe nesse tipo de FII está colocando dinheiro em títulos financeiros vinculados ao mercado imobiliário, como em Letras de Créditos Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ou em cotas de outros fundos imobiliários. O rendimento desse tipo de fundo está vinculado, portanto, aos rendimentos que esses papéis ou títulos podem gerar.

Fundos de Fundos (FoFs): São fundos que reinvestem em outros fundos. Ou seja, são investimentos nas cotas de outros tipos de Fundos de Investimento Imobiliários. Os FoFs reúnem recursos de investidores que querem ter lucro com a compra e a venda dos outros fundos.

Fundos Híbridos: Aqui, o gestor pode mesclar diferentes tipos de investimentos. Ele pode investir em Fundos de Papéis, Tijolos e FoFs, conforme ele acredite ser o melhor para o rendimento. Tudo depende de como foi acordado com o gestor durante o início do investimento.

Vantagens dos Fundos Imobiliários

Potencial de rentabilidade

Historicamente os FII tem uma rentabilidade geral que permite ganhos aos seus cotistas de forma segura ao longo de todo o investimento. É claro que existem Fundos Imobiliários que tem rentabilidade negativa ao longe de seu período, contudo, esses não devem ser levados em consideração, já que os investidores querem rentabilidade positiva e um risco moderado.

Segurança no investimento em imóveis

É mais seguro investir em um FII do que comprar um imóvel. Isso porque, todo o processo burocrático e jurídico é feito pela Gestora e você não está investindo em um único imóvel, mas em vários correndo assim menos riscos de rentabilização do seu investimento.

Menores impostos

Não é apenas porque você não está investindo diretamente nos imóveis, mas também a legislação favorece (de certa maneira) os fundos imobiliários na aquisição e rentabilidade deles.

Simplicidade

Você sabe exatamente no que está investindo, então, a sua única análise que você tem que fazer é que tipo de imóveis (prédios comerciais, residenciais, casas) e quem são os clientes desses imóveis (pessoas físicas, empresas grandes, microempresas).

Como isso aparece no meu imposto de renda?

No caso de um investidor pessoa física, os investimentos em Fundos Imobiliários podem ser isentos de Imposto de Renda quando:

• O cotista tiver menos de 10% das cotas do fundo;
• O fundo tiver no mínimo 50 cotistas;
• E as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente na Bolsa de Valores.

Os Fundos Imobiliários oferecem algumas vantagens que podem te ajudar a decidir se eles são ou não um investimento para você! Não esqueça de conferir se esses FII estão de acordo com seu perfil de investidor, e também se estão dentro dos seus objetivos e seu planejamento financeiro pessoal:

• Seu investimento inicial pode ser de R$ 100;
• Quando você investe em FIIs, a administração dos imóveis (como cobrança de aluguel, contratos de locação, impostos, entre outras obrigações) não são da sua responsabilidade;
• Você pode ser “sócio” de imóveis onde grandes empresas são inquilinas, o que garante uma maior segurança no investimento, mas também exige um maior valor para a aquisição de cotas;
• Os fundos são administrados por um gestor que é responsável pela sua manutenção, por isso, você não precisa se preocupar em administrar o negócio, basta adquirir suas cotas;
• Rende mais do que a poupança;
• Os pagamentos das cotas (rendimentos) são, na maioria das vezes, pagos mensalmente;
• São isentos de imposto de renda para pessoas físicas, mas existem algumas condições, como visto acima;
• Você não precisa concentrar todo seu investimento em um só FII, facilitando a diversificação de investimentos e dando mais segurança;
• Como é de se esperar, o lucro que você gerar poderá ser reinvestido no FII, comprando mais cotas e multiplicando seu dinheiro (e o risco);

Como um fundo imobiliário gera Rendimento

Para saber como um FII gerará os seus rendimentos, você pode visualizar isso de duas maneiras: através da valorização das cotas ou da distribuição dos rendimentos. Veja os detalhes de como funciona cada uma dessas opções:

Distribuição dos lucros do fundo

A grande maioria dos FII possui uma lucratividade mensal regular que vem proveniente do aluguel dos imóveis. Então, esses Fundos distribuem esse valor líquido entre seus cotistas de maneira proporcional à quantidade de cotas que eles investiram. A regulamentação desses investimentos estabelece que esses valores devem ser dados aos cotistas, obrigatoriamente, a cada seis meses, no mínimo, mas a maioria deles faz a distribuição mensal. Isso varia conforme a política do fundo de investimento e o cotista deve estar ciente dela antes de investir.

Valorização das Cotas

Os participantes do fundo podem revender suas cotas para outros interessados, dependendo da valorização das cotas. Essa valorização pode acontecer com o tempo, seja pela inflação do mercado, valorização dos imóveis envolvidos nos fundos ou pelo aumento e valorização do FII. Mas, por ser um investimento com renda que pode variar de acordo com alguns fatores já listados acima, existe o risco da desvalorização do FII, das cotas dele e de prejuízo para seus cotistas.

Como funciona um fundo imobiliário?

Os FII são controlados por diretamente uma Gestora de Fundos, que contam com um gestor especialista no assunto. Ele, junto com uma equipe, acompanha diariamente o mercado imobiliário e faz o manejamento dos fundos investidos e dos ativos que compõem ele. Assim, o gestor é quem escolhe onde colocar o dinheiro e tem que gerenciar as mudanças na composição da carteira dos fundos.

Os resultados obtidos pelos fundos, sejam eles rentabilidade ou perda, são repassados igualmente para aqueles que inventem no fundo. Esses investidores, também chamados de cotistas, pagam um mesmo valor por uma cota, ou pedaço, do fundo e recebem a renda proporcional a essa cota por cada uma que possui. Quanto mais cotas um investidor tem, mais renda daquele Fundo – ou o prejuízo, no caso dele não dar lucro – aquele cotista recebe.

Quem investe em fundo imobiliário se torna proprietário de imóvel?

Não.

De acordo com a CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que regulamenta a operação e administração dos F undos de Investimento Imobiliário: “ao investir em um FII, o investidor se torna cotista, ou seja, titular (‘dono’) do FII na proporção de seu investimento.”

Neste caso, o investidor “não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo”, e por isso, também não respondem legalmente pelo imóvel. Ou seja, o investidor não é dono do imóvel, não pode interferir nele, mas também não tem culpa por nada do que acontecer relacionado ao imóvel. Assim como ações na bolsa, os investimentos em Fundos Imobiliários devem ser feitos através de uma corretora, pois eles também são listados na Bolsa de Valores.

FAQ Rápido

Agora, fale conosco: Você investe em Fundos de Investimento Imobiliário? Ficou com alguma dúvida sobre o assunto? Costuma investir em algum fundo específico? Fale conosco e aproveite para ler mais sobre investimentos no nosso site.