Como Investir em Fundos Imobiliários: Aprenda Tudo sobre FII

Algumas coisas são essências para a nosso estilo de vida atual: vestimentas, comida, auxilio médico e um lugar para morar.

Embora algumas desses coisas possam influenciar em nossa vida em maior ou menor grau, todo mundo precisa dessas coisas. Então, investir nelas para ganhar dinheiro com elas, parece ser uma forma garantida de sucesso.

Porém, nem todo mundo sabe como investir em fundos imobiliários e hoje vamos falar sobre isso para você. Investir em Fundos Imobiliários (FII) é uma forma de aplicação disponível na Bolsa de Valores (B3) em que os investidores compram cotas de um fundo que investe em imóveis comerciais, residenciais, galpões logísticos, entre outros.

Dessa forma, é possível obter renda com aluguéis e ganhos com a valorização dos imóveis. Vamos falar sobre como fazer esses investimentos e, se você ficar com dúvidas, é só deixar nos comentários.

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O que são os Fundos Imobiliários?

Os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) são um tipo de investimento coletivo que permite aos investidores aplicar seu dinheiro em imóveis e outros ativos relacionados ao mercado imobiliário. Esse tipo de investimento pode ser uma opção interessante para quem busca diversificar sua carteira e obter renda passiva com aluguéis e ganhos com a valorização dos imóveis. Se quiser saber mais, veja uma matéria especial sobre o que são Fundos Imobiliários.

Como eles Funcionam?

Para compreender como operam os fundos imobiliários, é preciso entender alguns termos que são comumente utilizados para descrever esses investimentos. Veja abaixo:

Código de negociação: Tal qual as ações de empresas, as cotas dos fundos imobiliários são identificadas no pregão por meio de um código – o chamado “ticker”. Esse código é formado por quatro letras em maiúsculo, seguidas do número 11 (XXXX11). Caso o fundo seja negociado no mercado de balcão organizado da B3, haverá ainda a letra B no final (XXXX11B).

Carteira de investimentos: Há uma variedade de empreendimentos imobiliários em que os fundos podem investir, e a estratégia de investimento e o que entra na carteira é o que determina o nível de risco e o potencial de retorno de cada fundo. Os fundos imobiliários são classificados em alguns grupos distintos, incluindo:

Fundos de tijolo (ou de renda): São aqueles que investem em ativos imobiliários reais, como edifícios e terrenos. Normalmente, ganham receita por meio de aluguéis. Embora sejam chamados de “fundos de tijolo”, os tipos de empreendimentos em que investem podem variar bastante. Alguns aplicam em diversos empreendimentos em diferentes regiões, enquanto outros se concentram em um único imóvel. Há ainda fundos que se concentram em determinados tipos de empreendimentos, como prédios comerciais, galpões logísticos ou shopping centers.

Fundos de papel (ou de recebíveis): Em vez de investir diretamente em imóveis, esses fundos compram títulos relacionados ao mercado imobiliário, como letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH) e certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Alguns fundos também podem investir em cotas de outros fundos imobiliários e em valores mobiliários de empresas do setor imobiliário.

Fundos híbridos: Como o nome sugere, esses fundos combinam investimentos em imóveis diretamente com a compra de títulos relacionados ao mercado imobiliário. A proporção entre os investimentos pode variar de acordo com a estratégia do fundo.

Impostos: Os impostos sobre fundos imobiliários apresentam particularidades que devem ser consideradas pelos investidores. Embora parte do retorno obtido seja isenta de tributação, outra parcela é tributada.

Rendimento: A renda distribuída regularmente aos investidores pessoas físicas é isenta de Imposto de Renda se: 1) o investidor possuir menos de 10% das cotas do fundo; 2) o fundo tiver pelo menos 50 cotistas; 3) as cotas forem negociadas apenas em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Ganho de capital: O ganho obtido pelos investidores em decorrência da valorização das cotas do fundo na bolsa de valores é tributado pelo Imposto de Renda. Quando as cotas são vendidas, é aplicada uma alíquota de 20%.

Cotas

O patrimônio dos fundos imobiliários é dividido em cotas, que os investidores adquirem ao investir nesses fundos. O retorno dos valores e potenciais lucros é calculado proporcionalmente com base no número de cotas que cada acionista um possui, seja por meio da distribuição de rendimentos ou pela valorização das cotas.

As cotas dos fundos imobiliários mais populares são negociadas na Bolsa de Valores. No entanto, nem todos são negociados no pregão e precisam ser comprados diretamente entre os investidores. Nesses casos, a liquidez pode ser menor, o que significa que pode ser mais difícil se desfazer das cotas, caso o investidor queira vender.

Investimento mínimo

Assim como em outros tipos de fundos, os fundos imobiliários também dividem o patrimônio em cotas. O investidor adquire essas cotas ao investir em uma das carteiras disponíveis. O retorno sobre o investimento é proporcional ao número de cotas adquiridas, seja pela distribuição de rendimentos ou pela valorização.

Os fundos imobiliários mais populares são negociados na bolsa de valores, permitindo que investidores possam adquirir quantidades pequenas de cotas, a partir de valores inferiores a R$100. Isso lembra o mercado fracionário de ações, que permite a compra de pequenas quantidades de ações.

Custos

Os investidores em fundos imobiliários estão sujeitos a dois tipos de custos: os custos de administração e gestão, e os custos de negociação das cotas. Além da cobrança da taxa de administração, que remunera o serviço prestado pelos gestores, pode haver também uma taxa de performance, que é cobrada quando o desempenho do fundo é superior a um índice de referência.

Para negociar as cotas, é necessário pagar taxas de corretagem e emolumentos à corretora que intermediou as operações, assim como é feito com outras ações normalmente negociadas na bolsa de valores. Algumas corretoras também cobram pela custódia das cotas.

Amortização

Em alguns casos, é possível que ocorram amortizações das cotas de um fundo imobiliário, que representam a devolução do capital aplicado pelo investidor na carteira. Uma situação comum de amortização ocorre quando o fundo vende um de seus imóveis sem a previsão de reinvestir o dinheiro em outro ativo. Também existem outras razões para amortizações, mas isso varia de acordo com o caso.

Lembre-se de que os fundos imobiliários são fechados, o que significa que as cotas não podem ser resgatadas pelos cotistas. Alguns fundos, entretanto, possuem um prazo de duração específico e serão liquidados ao final deste prazo, com os recursos devolvidos aos investidores.

Índice Ifix

O Ifix é um índice criado para acompanhar o desempenho dos fundos imobiliários. Ele é composto por cotas de fundos negociadas nos mercados de bolsa e de balcão organizado da Bolsa de Valores. O Ifix reflete tanto as variações nos preços dos fundos incluídos no índice quanto o impacto da distribuição de rendimentos por parte das carteiras.

A carteira do Ifix é revisada a cada quatro meses. Para ser incluído no índice, um fundo imobiliário deve atender a critérios, como ter sido negociado em 60% dos pregões durante o período de vigência das três carteiras anteriores.

Rendimentos

Os fundos imobiliários são conhecidos pela distribuição periódica de rendimentos, que podem ser uma fonte de renda fixa para os investidores. Por lei, os fundos devem distribuir rendimentos pelo menos uma vez a cada seis meses, mas muitos optam por realizar pagamentos mensais.

Os rendimentos são baseados na política de investimento do fundo, que pode incluir receitas de aluguel, incorporação, venda de direitos reais sobre imóveis ou juros de títulos e valores mobiliários. Embora os rendimentos periódicos possam ser superiores a indicadores de referência, como a taxa do CDI, também podem haver perdas temporárias caso haja desocupação de imóveis na carteira do fundo.

Como Escolher um FII?

Escolher um fundo imobiliário não é uma tarefa simples, mas pode ser facilitada com uma análise criteriosa de seus fatores fundamentais. É importante lembrar que cada investidor tem seu perfil de risco e suas metas de investimento, e, portanto, deve escolher um fundo que esteja de acordo com seus objetivos. A análise dos fatores mencionados abaixo pode ajudar a reduzir os riscos e maximizar o retorno do investimento em fundos imobiliários.

Portfólio do fundo

O primeiro passo na escolha de um FII é analisar o investimento e ver se ele está de acordo com o seu portfólio de investimentos e quais imóveis compõem o fundo. Isso inclui avaliar a diversificação do portfólio, ou seja, o número e o tipo de imóveis que o fundo possui. É importante escolher um fundo que tenha um portfólio equilibrado, com diversos tipos de imóveis, como escritórios, shoppings, galpões logísticos e hospitais, por exemplo. Isso ajuda a reduzir os riscos do investimento, uma vez que a performance de um tipo de imóvel pode compensar a performance de outro tipo em caso de variações de mercado.

Localização dos imóveis

Outro fator importante na escolha de um FII é a localização dos imóveis. É preciso avaliar se os imóveis do fundo estão localizados em regiões estratégicas, com boa infraestrutura e acesso fácil a transportes e serviços. Imóveis bem localizados tendem a ter uma demanda maior por parte dos inquilinos, o que pode garantir um fluxo de caixa mais consistente e um potencial de valorização a longo prazo.

Gestão e Performance

A gestão é fundamental para garantir a eficiência do fundo e a maximização do retorno aos cotistas. Analise a equipe gestora do fundo, sua experiência no mercado imobiliário e sua estratégia de investimento. Verifique também o histórico de desempenho do fundo, comparando-o com o seu benchmark (como o IFIX, por exemplo) e com outros fundos do mesmo segmento.

Liquidez

A liquidez é um fator importante a ser considerado, principalmente para investidores que precisam resgatar seus investimentos no curto prazo. Verifique a média de negociações diárias das cotas do fundo na bolsa de valores, bem como o spread (diferença entre a oferta e a procura) entre a compra e a venda das cotas. Fundos mais líquidos tendem a ter spreads menores e, portanto, são mais atrativos para investidores que precisam comprar ou vender cotas com mais frequência.

Preço

O preço da cota do fundo imobiliário também deve ser analisado, mas sempre em conjunto com os outros fatores. Um fundo com um preço mais baixo pode ser atraente à primeira vista, mas pode esconder problemas em sua carteira ou gestão. Por outro lado, um fundo com um preço mais alto pode ter uma carteira e gestão muito sólidas, o que justifica seu valor. É importante, portanto, comparar o preço da cota com os outros fatores avaliados, para tomar uma decisão mais embasada.

Dividend Yield

Por fim, o Dividend Yield é um indicador fundamental para os investidores em fundos imobiliários, já que é a partir dele que se calcula o rendimento obtido com o investimento. Verifique qual é a média histórica de distribuição de dividendos do fundo e se ele tem uma política clara de distribuição de rendimentos. Analise também se o DY é sustentável a longo prazo, ou se houve alguma mudança significativa na carteira ou na gestão que possa afetar a distribuição de rendimentos no futuro.

Como Investir em FII

Investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FII) pode ser uma opção interessante para quem deseja diversificar a carteira de investimentos e obter uma renda passiva mensal com aluguéis de imóveis.

É importante lembrar que investir em FII envolve riscos, como a variação de preços dos imóveis, a inadimplência dos locatários e a possibilidade de desvalorização das cotas. Portanto, é fundamental fazer uma análise cuidadosa antes de investir e diversificar a carteira de investimentos. Para investir em FII, siga os passos abaixo:

Abra uma conta em uma corretora de valores: O primeiro passo é abrir uma conta em uma corretora de valores, que pode ser uma corretora tradicional ou uma corretora digital. Para isso, você precisará fornecer alguns dados pessoais e enviar documentos como CPF, RG e comprovante de residência. Se quiser saber como escolher uma corretora, temos uma matéria especial sobre isso.

Faça uma transferência para a sua conta na corretora: Após a abertura da conta, você precisará transferir um valor para a sua conta na corretora. Esse valor será utilizado para a compra dos FIIs.

Analise os fundos disponíveis na corretora: A maioria das corretoras disponibiliza uma lista de FIIs que podem ser comprados pelos investidores. É importante analisar os fundos disponíveis, observando o histórico de rentabilidade, os imóveis que compõem a carteira do fundo, os inquilinos, a gestão e a liquidez do fundo.

Escolha o FII que melhor atenda aos seus objetivos: Com base na análise dos FIIs disponíveis, escolha aquele que melhor atenda aos seus objetivos de investimento. É importante observar o preço das cotas do FII e o dividend yield, que é a relação entre o valor dos dividendos distribuídos pelo fundo e o valor das cotas.

Compre as cotas do FII: Após escolher o FII, é hora de comprar as cotas. Na plataforma da corretora, você poderá inserir uma ordem de compra, informando a quantidade de cotas que deseja adquirir e o preço máximo que está disposto a pagar por cada cota.

Acompanhe a evolução do FII: Após a compra das cotas do FII, é importante acompanhar a evolução do fundo, observando os rendimentos mensais, o desempenho dos imóveis que compõem a carteira do fundo, a gestão do fundo e a liquidez das cotas. Além disso, é importante estar atento às taxas cobradas pelo fundo, como a taxa de administração e a taxa de performance.

Decida sobre a venda das cotas: Em algum momento, você pode decidir vender as cotas do FII. Para isso, basta inserir uma ordem de venda na plataforma da corretora, informando a quantidade de cotas que deseja vender e o preço mínimo que está disposto a receber por cada cota.

FAQ Rápido sobre Como Investir em Fundos Imobiliários

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